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為全面貫徹黨的十九大精神，落實省委省政府“三高四新”戰(zhàn)略，圍繞長沙市十四次黨代會精神，聚焦“五區(qū)建設(shè)”和“五個十大項目”，長沙市城市人居環(huán)境局組織編制《長沙市城市更新專項規(guī)劃2021-2035）》：

長沙市城市更新指長沙市六區(qū)一縣城市建成區(qū)范圍內(nèi)對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，進行綜合整治、功能完善、全面改造、歷史文化保護以及生態(tài)修復(fù)的活動：

（一）居民居住環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患的；

（二）城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善的；

（三）危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的；

（四）土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要進行功能轉(zhuǎn)換或者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的；

（五）按照“退二進三”要求需要轉(zhuǎn)變土地功能的工業(yè)用地；

（六）城中村改造的用地；

（七） 依法或者經(jīng)市政府批準應(yīng)當進行城市更新的其他情形。

按照長沙市發(fā)布的城市更新指導(dǎo)文件指引，本次項目主要針對長沙市內(nèi)老舊住宅樓、獨棟樓等一系列建筑物的外墻部分、屋面部分進行維修、修繕。

其維修成果應(yīng)符合以下四個基本原則：

1、政府主導(dǎo)、多元共治。堅持政府統(tǒng)籌，充分調(diào)動多元社會主體積極參與，實現(xiàn)政府、市場、社區(qū)、個人的共建共享，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的雙贏。

2、戰(zhàn)略引領(lǐng)，有效傳導(dǎo)。銜接國土空間規(guī)劃及戰(zhàn)略規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)和總體戰(zhàn)略，編制系統(tǒng)性的更新計劃，明確政策、機制保障，確保城市更新的可行性、可持續(xù)性。

3、因地制宜、高效有序。充分考慮不同片區(qū)發(fā)展階段、發(fā)展定位、主要人居環(huán)境問題等因素，合理確定不同片區(qū)的更新目標與更新方式，對城市更新的區(qū)位、范圍、規(guī)模、時序等進行統(tǒng)籌安排，確保城市更新有序推進。

4、堅守底線、突出品質(zhì)。以不侵蝕生態(tài)資源、不破壞歷史遺存、不影響特色風(fēng)貌、不損害公眾利益為底線，注重城市功能化、品質(zhì)化、精細化更新。

該項目位于湖南省長沙市岳麓區(qū)，由長沙高新開發(fā)區(qū)信息產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟開發(fā)有限公司投資建設(shè)。本工程為和印軒（保障住房）小區(qū)外墻維修整改項目，經(jīng)現(xiàn)場勘察并核對了原設(shè)計圖紙（根據(jù)湖南省郵政科研規(guī)劃設(shè)計院有限公司2012年6月出具的和印軒（保障住房）項目圖紙）后項目情況如下：

該項目為保障住房，設(shè)計使用年限為50年。結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)。本工程為一類高層建筑，耐火等級為一級，屋面防水等級為二級。

應(yīng)建設(shè)單位要求，我院于2021年9月4日到和印軒（保障住房）小區(qū)進行了現(xiàn)場勘察。發(fā)現(xiàn)如下問題：

1.女兒墻線腳粉刷層脫落

2.樓層位置裝飾線腳粉刷層脫落

3.空調(diào)板粉刷層脫落

4.外墻面磚脫落，安全風(fēng)險很大

根據(jù)現(xiàn)場情況分析及原設(shè)計圖紙的比對，外墻粉刷脫落的原因疑為粉刷前局部基層處理不到位，底灰材質(zhì)較差，粘度及韌度不夠所導(dǎo)致，具體情況應(yīng)根據(jù)專業(yè)技術(shù)鑒定確定。由于該項目已完工，居民已經(jīng)入住，外墻脫落不僅影響到小區(qū)的整體形象，更重要的是對小區(qū)居民人身安全及財產(chǎn)安全帶來了重大隱患。

科順修繕在項目初步設(shè)計階段就積極參與介入，與長沙市高新區(qū)管委會、湖南大學(xué)設(shè)計院、和印軒業(yè)主委員會進行溝通交流，并與湖南大學(xué)設(shè)計院開展合作，對外墻隱患部位用無人機進行巡檢排查，同時結(jié)合人工拉拔測試對外墻飾面磚的粘接性能進行檢查，出具專業(yè)的外墻檢測報告。

多數(shù)樓棟外墻空鼓、滲漏位置位于主臥衛(wèi)生間及公共衛(wèi)生間墻面。正對外墻的淋浴區(qū)域在長沙冬季室內(nèi)外溫差較大的時候，熱水蒸汽透過砌體及破損保溫層孔隙，給外墻飾面層造成擠壓，長時間導(dǎo)致墻體大面積空鼓。

外墻檢測報告

通過科順修繕專業(yè)的技術(shù)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)最終順利中標該舊改項目！

2022年8月份我司進場施工，對原建筑物出現(xiàn)的脫落情況進行了原因分析：

1.外墻飾面層作為直接面對外部臨時荷載的第一道防線，若外墻飾面破損、勾縫老化開裂造成外界雨水滲入，當溫度升高后，內(nèi)部裂隙水受熱后蒸發(fā)膨脹，反復(fù)出現(xiàn)此情況下導(dǎo)致飾面層膠粘層裂縫逐漸發(fā)育擴展成空鼓，導(dǎo)致水體滲入結(jié)構(gòu)層。

2.外墻飾面施工時膠黏劑與飾面磚間存在空氣不密貼的情形，造成空鼓。

3.結(jié)構(gòu)使用年限較長，局部外層防水層失效。

結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)受力不均勻，造成結(jié)構(gòu)沉降荷載不均勻，形成結(jié)構(gòu)裂縫，而且裂縫開裂情況由內(nèi)向外反射。

整改維修方案如下：

1、采用空鼓錘檢查外墻、對空鼓或內(nèi)部存在空腔(存在隱患）、以及肉眼可見存在松動的外墻瓷磚，采用鏟刀進行撬動并鏟除。

2、鑿除面采用聚合物砂漿進行裂縫及不平整位置抹平。

3、批刮高分子益膠泥防水砂漿。

4、采用專用瓷磚膠根據(jù)原瓷磚規(guī)格進行恢復(fù)，并勾縫。

5、外墻大面涂刷透明防水膠及高效外墻防水劑。